Jeżeli dopiero zaczynasz zarabiać na wynajmie, może ci się wydawać, że państwo stoi na straży twoich interesów. Szybko przekonasz się, że tak nie jest, jeśli trafisz na niepłacącego lokatora. Taka osoba może być naprawdę uporczywym problemem. Osoby spoza branży nieruchomości w większości przekonane są, iż w razie problemów z lokatorem po prostu przeprowadza się eksmisję. Jednak wcale to tak nie wygląda. Eksmisja to skomplikowany proces, a do tego w naszym kraju nie przeprowadza się eksmisji na bruk. Lokator musi mieć zapewniony lokal zastępczy, przez co tak naprawdę eksmisje wloką się nawet nie miesiącami, a latami. Czy można się jakoś przed tym zabezpieczyć? Podstawową sprawą jest spisanie umowy w taki sposób, aby jasno określała zobowiązania najemcy i wynajmującego. Ze strony najemcy – wysokość czynszu oraz termin jego regulowania. Do tego warto w tej umowie uzgodnić termin wypowiedzenia. Może się to okazać przydatne w kryzysowej sytuacji. Jednak przy tradycyjnym najmie interesy właściciela lokalu są słabo zabezpieczone. Prawo chroni raczej lokatora, nie pozwalając usunąć go z mieszkania, jeśli nie ma zapewnionego lokalu zastępczego. Lokalem zastępczym może być przydzielony przez gminę lokal socjalny lub inne mieszkanie, do którego można usunąć eksmitowanego. Wyjątkiem są sytuacje określone w Ustawie o ochronie praw lokatora, czyli np. dotyczące osób dopuszczających się przemocy domowej lub naruszających spokój w sposób tak uciążliwy, że uniemożliwiają normalne funkcjonowanie innym mieszkańcom. W praktyce nieefektywność eksmisji nie jest aż tak częsta. W okresie, gdy eksmisja jest już zasądzona, ale lokator wciąż zajmuje mieszkanie, naliczane jest odszkodowanie, w wysokości rynkowego czynszu. Oznacza to, iż odwlekanie opróżnienia mieszkania wiążą się ze wzrostem długu lokatora. W wielu przypadkach jest to wystarczająco zniechęcające i skłoni go do wyprowadzenia, chyba że rzeczywiście jest w sytuacji, gdy nie ma niczego do stracenia, bo w razie czego nie posiada nawet majątku, na którym można przeprowadzić egzekucję. Tak naprawdę jedyną sensowną formą zabezpieczenia się przed niepłacącymi lokatorami jest zawarcie innego rodzaju umowy. Jeżeli jesteś osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych, państwo przewidziało dla ciebie instytucję najmu okazjonalnego. W tego typu najmie standardowa umowa uzupełniana jest notarialnie poświadczonymi aktami, w których najemca:
- wskazuje lokal zastępczy, do którego może się wyprowadzić w razie nakazu eksmisji,
- wskazuje prawo do tego lokalu (np. użyczenie),
- zrzeka się prawa do lokalu zastępczego od gminy, w tym do lokalu socjalnego.
Przy takim typie umowy nie ma problemu z eksmisją. W razie, gdyby wskazany w akcie lokal okazał się już niedostępny, lokatora można przenieść do placówki noclegowej. Podobnie sytuacja wygląda z najmem instytucjonalnym, z tym że jest to rozwiązanie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych. Tutaj sytuacja jest nawet prostsza, bo najmujący nie wskazuje lokalu zastępczego. Zrzeka się jedynie prawa do niego i zobowiązuje się do poddania się eksmisji.